Eine Wohnung oder ein Haus in Spanien zu kaufen, um es zu vermieten, ist ein sehr interessantes Projekt. Spanien, insbesondere die Costa Brava in Katalonien, zieht weiterhin jedes Jahr Millionen von Touristen an. Der Markt für Mietwohnungen ist auch im Jahr 2024 noch sehr gut. Allerdings muss man die einschlägigen Vorschriften kennen.
Denn die Gesetze für Ferienvermietungen werden zwar in Frankreich und Spanien immer strenger, sind aber jenseits der Pyrenäen nicht dieselben.
Die spanische Touristenlizenz
Sobald Sie Ihre Wohnung für kurze Zeiträume vermieten möchten, müssen Sie die Vermietung Ihrer Wohnung bei den spanischen Behörden anmelden. Sie müssen eine Touristenlizenz beantragen, um eine Wohnung oder ein Haus an Touristen oder Besucher auf der Durchreise vermieten zu können. Ohne diese Lizenz sind Sie illegal und müssen mit Strafen rechnen.
Nur Eigentümer können diese Lizenz erhalten. Sie muss bei der Stadtverwaltung der Stadt, in der sich die Unterkunft befindet, beantragt werden. Sobald Sie Ihre Lizenz erhalten haben, werden Sie in das offizielle Tourismusregister von Katalonien eingetragen. Diese Lizenz berechtigt den Eigentümer, seine Unterkunft an Besucher auf der Durchreise zu vermieten. Außerdem verpflichtet sie den Eigentümer, seine gesamte Wohnung und nicht nur einen Teil davon zu vermieten. Die Unterkunft wird dann zu einer Viviendas de uso turistico, einer Immobilie zur touristischen Nutzung. Beachten Sie, dass viele Online-Ferienwohnungsvermittlungsplattformen beim Einstellen der Anzeige nach der Nummer der Tourismuslizenz fragen.
Diese Lizenz trägt nicht nur zur Regulierung des Marktes für Touristenunterkünfte bei, sondern bescheinigt auch, dass die Unterkunft bestimmte Kriterien erfüllt. Dazu gehören der gute Zustand der Wohnung, das Vorhandensein bestimmter Möbel und Ausrüstungsgegenstände, die für die Bewohnbarkeit der Wohnung notwendig sind, oder auch die Einhaltung von Hygienestandards.
Eine Immobilie, die als touristisch deklariert ist, gilt nicht mehr als Hauptwohnsitz. Nach einem Jahr hat der Eigentümer das Recht, seine Wohnung zurückzubekommen, um dort das ganze Jahr über zu wohnen. Er muss dann eine Kündigungsfrist von zwei Monaten einhalten.
Sie sollten wissen, dass es möglich ist, ein Haus oder eine Wohnung an der Costa Brava in Spanien mit dieser berühmten Touristenlizenz zu kaufen.
Besteuerung und Regulierung der touristischen Vermietung
Es gibt zwei Arten von touristisch genutzten Immobilien: die casa rural und dasapartamento rural, bei dem es sich um ein Privatzimmer mit Bad in einem Haus handeln kann. Der Markt für touristische Vermietungen wird von den autonomen Gemeinschaften verwaltet, die unterschiedliche Regelungen anwenden. Es ist daher wichtig, dass Sie sich vor der Vermietung Ihrer Wohnung über die geltenden Gesetze informieren, um sicherzustellen, dass Sie dies auf legale Weise tun.
Aufgrund des Unmuts der Hoteliers wurde in Katalonien eine Steuer von ca. 0,95 Euro pro Nacht eingeführt, außer in Barcelona, wo die Steuer 2,25 Euro pro Nacht beträgt. Alle Eigentümer von Unterkünften, die in dieser beliebten Region im Nordosten Spaniens an Touristen vermietet werden, müssen diese Steuer entrichten. Die saisonale Vermietung einer Wohnung ist dort außerdem in einigen Großstädten nur vier Monate im Jahr erlaubt, wie es auch in Frankreich der Fall ist. In den Gebieten Empuriabrava und ROSES gibt es keine Einschränkungen. Der Eigentümer ist verpflichtet, jeden Tag zu melden, dass seine Immobilie von Touristen bewohnt wird.
Saisonale Vermietung und Steuern
Die durch die Vermietung an Touristen erzielten Einkünfte werden als Einkünfte aus Immobilienkapital angegeben. Bestimmte Kosten, z. B. für Reparatur und Erhaltung, die sich von Renovierungskosten unterscheiden, können abgezogen werden.
Welche Steuern sind bei einer Ferienvermietung zu zahlen?
Die Steuern, die Sie in Spanien mit einer Tourismuslizenz zahlen, sind die Mehrwertsteuer (wenn Sie mit einer Agentur oder einer Plattform zu tun haben) und die Einkommenssteuer (IRPF). Das hängt vom Wert Ihrer Immobilie und der Dauer und dem Zeitraum der Vermietung ab.
Wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind, unterliegen Sie der IRNR (Steuer für Nichtansässige), die 19 % beträgt. Konkret bedeutet dies, dass das, was Sie an die spanische Steuerbehörde zahlen, die Steuerbemessungsgrundlage multipliziert mit 0,19 ist. In Spanien gibt es für Franzosen keine Doppelbesteuerung.
Wo kann man eine Touristenlizenz beantragen?
Zunächst müssen Sie das Antragsformular ausfüllen. Ihre Touristenlizenz können Sie im Internet beantragen (mit einem digitalen Zertifikat oder DNI),
Sie können es auch bei den Servicios Territoriales de Turismo der Provinz, in der sich Ihre Immobilie befindet, beim Finanzamt der Provinz, in der sich Ihre Immobilie befindet, und beim Postamt bekommen, indem Sie den Umschlag mit dem Formular und seiner Kopie offen lassen.
Ihr Antrag kann auch bei den französischen Botschaften und Konsulaten in Spanien gestellt werden.
Welche Voraussetzungen muss man erfüllen, um seine Tourismuslizenz zu erhalten?
Um Ihre Touristenlizenz in Spanien zu erhalten, benötigen Sie :
- Ihre Wohnerlaubnis
- Die Änderung der Klassifizierung des Landes, wenn sich Ihre Immobilie in einem ländlichen Gebiet befindet.
- Ein Architektenzertifikat
- Ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz
Darüber hinaus muss Ihre Wohnung bestimmte Kriterien der Bewohnbarkeit erfüllen, wie z. B. einen guten Allgemeinzustand und das Vorhandensein wichtiger Möbel und Ausstattungsgegenstände. Ihre Wohnung muss auch hygienischen Standards entsprechen. Hier einige Beispiele:
- Eine ausgestattete Küche
- Schall- und Wärmedämmung
- Allgegenwärtigkeit von Steckdosen
- Ein sichtbarer Evakuierungsplan
- Notrufnummern
